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Sie haben noch Fragen
Sie haben noch Fragen?
Gerne beantworten wir hier einige Anfragen, die uns typischerweise in dieser oder ähnlicher Form erreichen. Zur Klärung spezieller Fragen dürfen Sie aber gerne auch einen Termin mit uns vereinbaren. Unsere Geschäftsräume befinden sich in der "rosa Villa" in der Dorfener Straße 18 direkt gegenüber dem Egger-Zentrum (Kino) in Erding.
Warum sollten wir uns für die Gervinia Hausverwaltung KG entscheiden?
Immobilienverwaltung ist Vertrauenssache. Für die allermeisten unserer Kunden ist ihr Wohnraum Lebensgrundlage und familiäres Rückzugsgebiet, für einige auch Altersvorsorge. Störungen, Risikopotenzial und Unwägbarkeiten sind in diesen Kernbereichen des Privatlebens in höchstem Maße unerwünscht. Wir sind uns dieser Tatsache sehr bewußt und legen daher größten Wert darauf, durch kompetentes, zuverlässiges und engagiertes Handeln Ihr subjektives Wohlbefinden im häuslichen Umfeld zu verbessern. Wir sind von unseren diesbezüglichen Qualitäten so sehr überzeugt, dass wir Ihnen, falls Sie es wünschen, ein Sonderkündigungsrecht nach dem ersten Verwaltungsjahr anbieten. Nur Ihre langfristige Zufriedenheit sichert uns unternehmerischen Erfolg!
Was macht den Unterschied zu anderen Anbietern?
Wir sind ein motiviertes Team, das serviceorientiertes Handeln lebt. Wir sind gut erreichbar, wochentags von 9-17 Uhr, außerhalb der Büroöffnungszeiten in der Regel auch noch bis 20 Uhr. Wir schieben Probleme nicht auf die lange Bank, sondern streben nach sauberen, leeren Schreibtischen am Ende eines jeden Arbeitstages. Wir agieren und reagieren nicht! Wir bilden uns fort und versuchen zu antizipieren, immer im Bestreben, frühzeitig das Bestmögliche für unsere Kunden zu erreichen. Wir kennen unsere Gesetze gut und wissen uns gegen Behörden, pfuschende Handwerker und säumige Mieter (und Miteigentümer) durchzusetzen. Wir schlichten geduldig Streit, scheuen aber auch keine Auseinandersetzung vor Gericht.
Betreuen Sie Liegenschaften auch in anderen Bundesländern oder Regionen?
Nein, wir können unsere personal- und zeitintensive Serviceleistung aktuell nur im Großraum München/Erding und im südlichen Rhein-Main-Gebiet anbieten. Nicht zuletzt auch, weil wir hier unsere Dienstleister kennen und auch kurzfristig terminieren können.
Wie hoch ist Ihre Verwaltervergütung und warum findet man keinen Preisrechner online?
Die Verwaltervergütung wird von uns individuell auf jede Liegenschaft abgestimmt. Sie ist von verschiedenen Parametern abhängig, z.B. von der Lage, der Nutzung und dem Erhaltungszustand (Alter) des Objekts, der Anzahl der Wohneinheiten, dem Modernisierungsstatus, von staatlichen Sanierungsauflagen oder rechtlichen Unwägbarkeiten, um nur einige Faktoren zu nennen. Es wäre daher unseriös, einen Preisrechner (z.B. lediglich anhand von Wohneinheiten) anzubieten. Als Richtschnur kann indes gelten, dass kleine Liegenschaften (unter 10 Wohneinheiten) im Allgemeinen etwas teuerer sind (netto 25-50 EUR / WE p.m.); bei mittleren und großen Objekten liegt die Preisspanne aktuell im Markt bei netto 20-35 EUR / WE p.m.
Betreuen Sie auch kleinere Objekte?
Ja. Bei Liegenschaften mit wenigen Wohneinheiten müssen wir allerdings eine objektbezogene Mindestpauschale verlangen.
Kurzfristiges Online-Angebot möglich?
Nein! Wir stehen für Seriosität. Es ist unsere unabänderliche Unternehmensphilosophie, ein Angebot erst nach äußerlicher Objektbesichtigung zu unterbreiten. Wir führen die Inaugenscheinnahme diskret durch, ohne dass Sie sich Zeit nehmen müssen. Wir versprechen, Ihnen binnen 48 Stunden das Angebot zukommen zu lassen. Darin enthalten ist nicht nur ein konkretes Vertragsangebot, sondern auch eine Musterjahresabrechnung und ein Musterwirtschaftsplan.
Verwalterwechsel (WEG)? Was ist zu beachten?
Sie sind mit Ihrer Hausverwaltung unzufrieden und denken über eine Kündigung nach? Dann ist zunächst zwischen ordentlicher Kündigung und vorzeitiger Abberufung aus wichtigem Grund zu unterscheiden.
Im (einfachen) ersten Fall läuft die Bestellung des aktuellen Verwalters in den nächsten sechs bis 12 Monaten aus. Dies läßt Ihnen hinreichend Zeit, im Rahmen der regulären oder einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (ETV) einen neuen Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zu bestellen. Bedenken Sie jedoch, dass Verwalterbestellung und Verwaltervertrag zwei eigenständige Rechtsakte sind. Vergessen Sie daher nicht, den Vertrag mit Ihrem alten Verwalter fristgerecht (d.h. zumeist drei Monate zum Geschäftsjahresende, also bis spätestens 30. September), ordentlich zu kündigen.
Der Fall der vorzeitigen Abberufung ist komplizierter, da über das Vorliegen des "wichtigen Grundes" zwischen den Parteien regelmäßig Streit herrscht. Nicht immer ist die Ausgangslage eindeutig, wie etwa bei Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern, Vorteilsnahme, Nichtumsetzung von Beschlüssen oder Weigerung zur ETV einzuladen. Das gerne vorgebrachte "gestörte Vertrauensverhältnis" ist jedenfalls nicht per se
ein Kündigungsgrund. Indes: Sollte der Verwalter auf der ETV, die seine Abberufung beschließt, persönlich anwesend sein, bedarf es keiner gesonderten Kündigung des Verwaltervertrages mehr. Ist der Verwalter dagegen abwesend, ist eine schriftliche (fristlose) Kündigung des Verwaltervertrages notwendig.
UND: Um keine Anfechtung und streitige Auseinandersetzung zu riskieren, sollten beim Verwalterwechsel grundsätzlich Fristen und Formerfordernisse sorgfältig beachtet werden. Wir stehen Ihnen dabei als Verwalter in spe
mit gerichtsfest formulierten Beschlussanträgen gerne zur Seite.
Unsere Hausverwaltung hat uns gekündigt. Was können wir tun?
Eine Erfahrung, die regelmäßig kleine (arbeitsintensive) Liegenschaften machen. Zunächst gelten die Kündigungsformalitäten für beide Seiten identisch. Das heißt, auch Ihr Hausverwalter hat sich an Fristen und Formerfordernisse zu halten. Tut er dies nicht, können Sie Vertragserfüllung verlangen. Allerdings dürfte sich der Noch-Verwalter bereits durch längeres Nichtstun aus der Liegenschaft de facto
verabschiedet haben, weshalb Sie sich über die Kündigung eher freuen sollten. Bei einer fristlosen Kündigung haben Sie die Möglichkeit, sofort einen neuen Verwalter zu bestellen; dies kann entweder von einer (außerordentliche) ETV beschlossen oder per Umlaufbeschluss (Achtung: Allstimmigkeit notwendig!) herbeigeführt werden.
Wer besorgt die Jahresabrechung im Fall eines unterjährigem Verwalterwechsels?
Grundsätzlich obliegt die Erstellung der Jahresabrechnung dem Verwalter, der zum Zeitpunkt der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist – mit anderen Worten derjenige, der am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres Verwalter ist. Beispiel: Abrechnungspflichtig für das Wirtschaftjahr 1.1.2019 bis 31.12.2019 ist derjenige Verwalter, der am 1.1.2020 Amtsinhaber ist. Bei ordentlicher Kündigung zum Jahresende fällt die Pficht folglich in die Zuständigkeit des neuen Verwalters. Anders bei unterjährigem Verwalterwechsel. In diesem Fall schuldet der Vorverwalter – da er am Jahresanfang Verwalter war – die Abrechnung. Diese Festellung ist jedoch bei untätigem Vorverwalter nur theoretischer Natur. Zielführender ist, und das ist grundsätzlich unser Vorschlag, die Abrechnung mittels Vereinbarung (Pauschalvergütung) dem neuen Verwalter zu übertragen.
Wie geht der Verwalterwechsel konkret vonstatten?
Nach Übernahme der Liegenschaftsunterlagen, zumeist im Monat vor dem offiziellen Verwalterwechsel, erfassen wir umgehend die Stammdaten. Auf dieser Grundlage verschicken wir (bei ordentlicher Geschäftsübernahme zumeist noch vor Weihnachten) ein Begrüßungsschreiben mit neuer Bankverbindung und neuem SEPA-Lastschriftenmandat an alle Eigentümer (bzw. Mieter bei Mietverwaltung). Ebenso schreiben wir schnellstmöglich alle Dienstleister und Versorger an und teilen unsere Kontaktdaten mit.
Wie wird der Verwaltervertrag konkret geschlossen?
Wir schicken Ihnen mit unserem Angebot sogleich einen fertig ausgearbeiteten Vertragsentwurf zu. Bestellt die ETV daraufhin durch Mehrheitsbeschluss uns als neuen Verwalter und nimmt sie den Vertragsentwurf an, kann dieser Vertrag vor Ort vom Verwaltungsbeirat (oder zwei Eigentümern) unterzeichnet werden. Wird der Verwaltungsbeirat indes ermächtigt, den neuen Vertrag im Detail auszuhandeln, ist dazu ein gesonderter Beschluss, der mehreren Formerfordernissen genügen muss, vonnöten. Ein weiteres Formerfordernis ist, dass das Protokoll vom Versammlungsleiter und idealerweise zwei Mitgliedern des Verwaltungsbeirats (mit Funktionsbezeichnung!) unterzeichnet sein sollte. Wir stehen Ihnen mit gerichtsfest formulierten Beschlussanträgen gerne zur Seite.
Ist mit dem Verwalterwechsel auch ein Hausmeisterwechsel verbunden?
Nein. Es ist gute Verwalterpraxis, mit den bestehenden Servicepartnern (auch Versorgern) die Liegenschaft fortzuführen. Sollte indes die Objektbegehung oder andere Indizien (Kosten!) den Wechsel einzelner Dienstleister zweckdienlich erscheinen lassen, werden wir dies mit dem Beirat besprechen und Alternativen zur Diskussion stellen.
Bieten Sie auch Online-Verwaltung an?
Auf absehbare Zeit NEIN! Wir stehen der Digitalisierung zwar offen, aber sehr kritisch gegenüber. Die aktuellen Sicherheitskonzepte bei der cloud-basierten Datenspeicherung sind mit unseren Datenschutzansprüchen (noch) nicht vereinbar.